+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Обременение в пользу продавца

Содержание

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Обременение в пользу продавца

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон.

По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки.

Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором.

После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca

Как оформить договор купли продажи с обременением?

Обременение в пользу продавца

Сегодня оформление сделки купли-продажи квартиры, земельного участка, гаража или другого объетка осуществляется с помощью соответствующего договора. Такие соглашения отличаются друг от друга наличием определенных особенностей. Одной из подобных особенностей является обременение. Под этим понятием подразумевают ограничения для нового собственника.

Наиболее часто встречаемым примером, когда данное условие становится актуальным, считается ипотека. Если недвижимость были приобретена в ипотеку, срок которой еще не закончился, то новый покупатель хоть и сможет приобрести квартиру по сниженной цене, но дополнительно должен будет вносить ежемесячные взносы до момента полного погашения задолженности.

Следует соблюдать все условия оформления договора купли продажи квартиры с обременением. Так пока полная сумма не будет оплачена, недвижимость будет находиться в залоге у продавца.

Собственником при этом все равно остается тот, кто купил данную квартиру. При его оформлении есть много нюансов. Про эту сделку необходимо уведомлять Росреестре.

Юристы рекомендуют при необходимости накладывать обременение, ведь в будущем его будет нетрудно снять, а от потери финансовых средство оно обезопасит продавца.

Как оформить договор купли продажи недвижимости с обременением в пользу продавца?

Скачать образец договора купли продажи с обременением

При оформлении акта купли продажи такого вида обязательно вносится такая информация:

  • какими суммами и в какие сроки будет производиться выплата прописывается в разделе, посвященном порядку расчета;
  • факт о том, что регистрируется наложение некоторых ограничительных действий на недвижимость из-за рассрочки или отсрочки платежа – вносятся эти сведения в раздел с особыми условиями.

Иногда в расчете есть информация о частичной оплате, однако нигде больше о факте наличия ограничительных действий в пользу продавца не сообщается. Тогда необходимо написать специальное заявление. Родственники, подписывая подобное соглашение, доверяют друг другу и отказываются от этого условия. Соответственно записывается, что в пользу продавца ничего не обременяется.

Предварительный договор купли продажи с обременением в пользу продавца

Одним из вариантов оформления взаимоотношений при купле-продаже недвижимости является предварительный договор. Согласно его условиям, в ближайшем будущем стороны будут обязаны подписать полноценное соглашение.

В нем тоже могут быть прописаны условия об ограничениях для нового покупателя. Часто его оформляют при внесении залога.

Основная особенность данного вида соглашения – его не требуют регистрировать в обязательном порядке в Росреестре.

Скачать образец предварительного договора

Законом устанавливается, что срок регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца должен быть не больше пяти дней.

Что касается срока действия данного соглашения, то он может быть буквально любым. Например, невыплаченная до конца ипотека может быть растянута на двадцать лет.

То же касается и рассрочки, согласно которой покупатель должен выплачивать деньги продавцу по установленному графику.

Расторжение договора купли продажи земельного участка с обременением

Специальных условий для расторжения данного соглашения не существует. Поэтому в отношении этого вида документов применяются общие основания для расторжения. Таким образом, расторгнуть его можно либо в суде, либо по соответствующему соглашению сторон. Часто встречаются следующие причины расторжения:

  • невыполнение условий одной или двумя сторонами;
  • несоответствие земельного участка указанным сведениям в соглашении;
  • скрытые дефекты в земельном участке;
  • наличие претензий со стороны третьих лиц в отношении земельного участка, о чем не рассказал продавец.

В судебной практике перечень причин является очень большим.

Как снять обременение с квартиры для продажи недвижимости?

Если обременение квартиры в Сбербанке должно быть снято в соответствии с погашенной ипотекой, то обращаться необходимо в Росреестр. Для этого подается заявление о снятии данных ограничений. Максимальный срок для снятия равен трем рабочим дням.

Без снятия ограничения продать недвижимость невозможно, потому что в ЕГРН имеется запрет на данное действие. Интересно, что при рассрочке или отсрочке заявление должны подавать все участники сделки.

Если имеет место кредитный документ с банком, то подать его должен кредитор.

Образец заявления в Росреестр о снятии обременения с квартиры

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

(2 4,50 из 5)
Загрузка…

Источник: https://law-pravda.ru/obrazcy-dokumentov/dogovor-s-kupli-prodazhi-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca-obrazec.html

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца в 2018 – образец

Обременение в пользу продавца

Продажа жилого объекта может осуществляться, в том числе, и с наличием одного из способов обеспечения выполнения обязательства со стороны покупателя. Как правило, обременение действует до тех пор, пока приобретатель полностью не расплатится с продавцом за недвижимость.

Далее рассмотрим, какие способы обеспечения обязательств могут использоваться, особенности оформления договора и другие нюансы.

Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.

Помимо общих условий, таких как реквизиты сторон, дата и место совершения сделки, предмет договора, цена, ответственность и другие, существует еще и порядок осуществления расчетов.

Стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).

Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:

  • расчеты до подписания контракта;
  • расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.

В случае неисполнения продавец может просто аннулировать договор в связи с существенным нарушением условий одной из сторон.

Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.

Для гарантии исполнения обязательств стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, указанных в Главе 23. Самым популярным способом, конечно же, является залог.

Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.

Кто платит за договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.

Договор купли-продажи квартиры с наличием обременения в пользу продавца оформляется в письменной форме – на основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.

Существует два вида обременения в пользу продавца:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон процесса.

Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта.

Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.

Стороны также имеют возможность указать дополнительные условия исполнения обязательств:

  • срок выполнения денежного обязательства и, соответственно, момент аннулирования обременения;
  • правила прекращения обременения при досрочном выполнении обязательств покупателем квартиры (актуально, если в договоре содержится условие о рассрочке или отсрочке платежа);
  • кто ответственен за сохранность предмета залога и др.

После регистрации сделки в Росреестре стороны не в силах самостоятельно изменять оговоренные условия.

После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.

Залог будет действовать до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается за приобретенный объект недвижимости.

Чтобы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Регистрационную Палату, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.

С образцом договора с наличием обременения в пользу продавца можно ознакомиться здесь.

Какие нужны документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:

  • совместное заявление на переход права собственности;
  • договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
  • технический и кадастровый паспорт на жилой объект;
  • при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
  • доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
  • согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
  • разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;
  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Государственный регистратор вправе истребовать и иные документы, не содержащиеся в вышеуказанном перечне.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.

Стоимость и сроки

Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам. Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать.

На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.

К специалистам по оформлению договоров недвижимости можно обратиться, если стороны не уверены – составлен ли договор согласно всем правилам и все ли существенные условия в него внесены.

Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом терминале оплаты, предоставив государственному регистратору подтверждение платежа.

Сроки регистрации регламентируются ст. 16 ФЗ № 218. Так, согласно нормам статьи, сроки регистрации зависят от формы подачи документов, а также от органа, принявшего документацию.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.

Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр. Таким образом, при уклонении продавца от осуществления заключительного этапа процедуры снять обременение не получится.

Что же в таком случае остается делать покупателю – побуждать продавца добровольно урегулировать вопрос, или же взыскивать денежные средства в судебном порядке и аннулировать контракт?

При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.

В суд нужно предоставить следующую документацию:

  • исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
  • документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.

В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований.

Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет. Процедура снятия обременения пройдет в упрощенном формате – на основании совместного заявления сторон сделки регистрирующий орган исключит запись из ЕГРП о наличии обременения, после чего покупателю недвижимости будет выдана выписка из реестра прав с записью об отсутствии обременений.

Как только выписка будет выдана на руки, покупатель приобретет полные права распоряжения – продажа, мена, обмен, дарение и др.

Преимущества

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца имеет следующие преимущества:

  • полная гарантия защиты имущественных прав продавца – в случае неоплаты контрагентом покупной стоимости, продавец получает право на удовлетворение из стоимости заложенного имущества – либо оставить объект недвижимости за собой, либо продать его;
  • возможность покупки квартиры в рассрочку – к примеру, равными платежами на протяжении определенного периода, либо с отсрочкой платежа;
  • залогодатель полностью отвечает за объект недвижимости как во время совершения сделки, так и после нее.

Соглашение о купле-продаже с обременением в пользу продавца – это удачное решение для тех, кто желает обезопасить себя во время сделки по купле-продаже недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа.

До тех пор, пока контрагент не исполнит своих обязательств, квартирой нельзя будет распоряжаться.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа рассматриваются тут.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности полученной по наследству, читайте по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca/

Риски и особенности договора купли-продажи квартиры с обременением

Обременение в пользу продавца

Несмотря на то что приобретение собственной квартиры для большинства семей остается актуальным, и многие желают купить квадратные метры, продать квартиру с выгодой не так-то просто. Слишком часто обременения на жилую недвижимость препятствуют успеху сделки.

Немногие покупатели желают иметь дело с «проблемным» жильем. Но кто-то не хочет искать на рынке другое предложение. Как же сделать так, чтобы все прошло быстро и гладко? Как грамотно подготовить договор купли/продажи квартиры с обременением? Мы постараемся дать ответы на эти и многие другие вопросы, которые могут возникнуть в процессе осуществления подобной сделки.

Обременение – это что

Под этим термином законодатель понимает наличие ограничения в праве использования имущества собственником в полном объеме, а также в проведении сделок по его продаже.

Сведения о существующем ограничении в зарегистрированном праве собственности на данный объект в ЕГРН вносятся обязательно. В отдельных случаях без согласия лица, имеющего право требования на квартиру, отчуждение имущества невозможно.

Важно! Когда нет запрета на отчуждение квартиры, а обременение перед заключением сделки не снято, оно приобретается и переходит на нового владельца одномоментно с правом собственности. Об этом покупатель должен знать.

Прежде чем оформить договор купли-продажи квартиры с обременением, изучите любой образец — бланков во всемирной сети представлено достаточно, и в них обычно учтены типовые формулировки всех возможных обременений.

И познакомьтесь подробнее с ограничениями разных видов, которые оказывают влияние на допустимость распоряжения имуществом после оформления сделки.

Виды обременений и порядок отчуждения недвижимого имущества по видам ограничений

Среди обременений, какие могут встретиться у недвижимости, федеральным законом от 1999 г. №122, названы:

Ипотека

Относится к самым распространённым. Когда жилое помещение находится у банка в залоге, продать его возможно только при его согласии. Причем у него есть право поставить свои условия (например, оплата в размере 50%), требующие непременного исполнения, прежде чем стороны получат разрешение на сделку.

Если покупатель подтвердит документально, что его финансовое состояние позволит выплатить долг, он может переоформить на свое имя ипотечный договор и принять, таким образом, ответственность по выплате кредита. В любом случае средства, раньше внесенные продавцом, будут возвращены ему. А у покупателя есть выбор:

  1. Оплатить стоимость квартиры частями, первая из которых передается банковской организации в качестве погашения остатка по займу, а другая – лично продавцу.
  2. Денежные средства продавцу передать в таком порядке: сначала сумма задолженности, а с отсрочкой, пока не погашены проценты, и не снят залог – остаток.

Если, конечно, сам должник досрочно не погасит долг и не снимет обременение. Тогда квартира будет продана в обычном порядке.

Эти схемы работают, если залогодержатель – любое юридическое лицо.

Залог

Может случиться, что квартира выступает залогом, когда оформляются долговые обязательства частных лиц. У собственника нет права распоряжаться имуществом, пока долг не выплачен. Однако, если не возражает залогодержатель, квартира с обременением может быть продана раньше, чем полностью погашена сумма долга.

Случается также, что недвижимость специально передается в залог, чтобы сохранить ее для доверенного лица. Так, например, родитель преклонного возраста регистрирует залог в пользу детей, чтобы собственность не оказалась утраченной от действий мошенников.

Аренда или коммерческий наем

Если приобретается жильё, сданное в аренду, то покупатель вынужден выполнять условия ранее заключенного соглашения. Смена владельца – не основание для расторжения договора аренды. Так что жильцы могут оставаться на арендованной площади, пока не истечет срок найма.

Важно! По закону любой договор аренды составляется в письменной форме и должен быть зарегистрирован.

Если квартиру необходимо продать, а покупатель не согласен на обременение, у продавца варианта два: или продавать жилье, когда закончится срок аренды, или расторгнуть соглашение с арендаторами до момента заключения сделки, если они не возражают. Иначе – выплата неустойки или судебные разбирательства.

Сервитут

Чаще используется в отношении земельных территорий. Сервитут – это преимущество третьих лиц на пользование участком земли, не находящимся в их собственности. Та же ситуация, что и с арендой.

Арест

Это довольно сложное обременение, когда имуществом распоряжаться полностью или частично (даже пользоваться) запрещено. Его отличает от других то, что наложить ограничение могут строго определенные лица. Это: суды, органы правопорядка, приставы.

Арест обременяет квартиру, когда не оплачиваются коммунальные платежи, и тогда до погашения всей задолженности никаких сделок совершать нельзя.

Или владелец сам оказался под следствием, и существует риск, что его имущество будет реализовано с молотка. Тогда у покупателя есть шанс однажды вовсе оказаться на улице.

Выполнить отчуждение арестованной жилой площади, не получив на то согласия органа, который принял такую меру, не получится. Так что, пока арест сохраняется, недвижимость лучше не приобретать.

К дополнительным видам ограничений, применяемых при отчуждении объектов недвижимости, относят:

  1. Соглашение бессрочной ренты. Если приобретается недвижимость, в отношении которой заключен договор ренты, необходимо понимать, что невыполненные до конца обязательства по рентной плате переходят к покупателю. Он становится рентоплательщиком, а значит, полных прав на собственность иметь не будет.По договору ренты он может проживать на жилой площади, если станет оплачивать коммунальные услуги, заботиться о сожителях, чаще всего, людях одиноких в преклонном возрасте и нуждающихся в помощи и поддержке. Им приходится за это расплачиваться недвижимостью.При этом у получателя ренты есть право расторгнуть договор продажи, если требования содержания, указанные в нем, он не получает
  2. Наличие несовершеннолетних собственников. Когда в жилом помещении прописан ребенок, его нельзя выписать, если ему не предоставляется жилплощадь с условиями проживания не хуже, чем были ранее. Ситуация куда сложнее, когда не достигший совершеннолетия является одним из дольщиков. То же самое касается и гражданина, признанного недееспособным. Осуществление сделки потребует согласия в первом случае органа опеки, во втором – попечителей.Частным примером такой сделки служит покупка квартиры, ранее приобретенной с использованием материнского капитала. Это означает, что в доме есть ребенок, и он в числе собственников. Если ему не исполнилось еще 18, понадобится разрешения на отчуждение имущества от органов попечительства, чтобы сделка не оказалась признанной ничтожной
  3. Реализация недвижимости с прописанным в ней человеком. Жилец с пропиской не является собственником. И покупателю совсем не нужны проблемы, особенно если жилец возражает против выписки. Претендовать на квартиру он не вправе, но жить в ней ему никто не запретит.Конечно, можно добиться выселения через суд, но есть категории граждан, которые не выписать и по суду. А даже если они и выписаны, всегда смогут прописаться обратно. И согласия собственника на то не потребуется. Это те, кто призван на срочную воинскую службу, отбывают уголовное наказание или находятся на длительном лечении
  4. Cделка с совладельцем. Когда продается доля в недвижимом объекте, остальные сособственники выступают ограничителями сделки. Без их согласия часть продана быть не может.Под запретом отчуждение имущества – совместной собственности двух супругов, когда нет официального согласия одного из них, заверенного нотариально. Это касается и других случаев, к примеру, когда приобретается комната в коммуналке и требуется согласие остальных жильцов.Не нужно оно, если получена квартира до вступления в брак, а также принятием наследства либо по договору дарения
  5. Дом под снос. Квартиры в подобных домах не продаются.

Важно! Обременение еще не является свидетельством нереальности продажи имущества. О его наличии покупатель должен быть непременно осведомлен, чтобы избежать нежелательных последствий.

Как составляется договор

Когда на продажу выставлена квартира с обременением, действует стандартная схема. Как в любом подобном договоре, в этом должны найти отражение:

  • данные о каждой из сторон сделки;
  • предмет договора;
  • порядок, установленный для осуществления расчетов и передачи недвижимости;
  • стоимость квартиры;
  • ответственность сторон;

Важным положением в договоре купли/продажи с обременением станет пункт (или раздел) о наличии ограничения, обязательно указан его вид и названы правовые последствия для покупателя.

Некоторые особенности таких договоров

При подобных сделках стороны могут оговаривать дополнительные условия, самостоятельно устанавливать цену продаваемого жилья или приемлемый для них порядок расчетов.

Если же дольщики стали обременением, достаточно приложить к договору согласие на отчуждение с заверением у нотариуса, можно, уже подписав соглашение, стать законным владельцем приобретенной доли. В документе стоит указать, кто именно аннулирует обременение, если нет, то изложить условия, предъявляемые в связи с обременением к новому собственнику.

Наличием подпункта о сроке выписки третьего лица из квартиры покупатель стимулирует продавца к выполнению его обязанностей, потому что последний платёж по сделке он получит только после выписки.

А продавец «подгоняет» покупателя тем, что сохраняет за собой права собственности, пока не получит полную сумму.

Вот и получается, что обе стороны пользуются обременением как своеобразным рычагом воздействия.

Чтобы не пришлось впоследствии отменять сделку, лучше заблаговременно известить покупателя об обременении. Если же наличие подобного обстоятельства не устраивает покупателя, составляют предварительный договор.

В чем необходимость предварительного ДКП

Когда заключению сделки мешает обременение, в таком соглашении стороны могут договориться об условиях, при выполнении которых сделка совершится. А это случится в тот момент, когда сдерживающие обстоятельства будут устранены. На это продавцу будет отведен определенный срок, также оговоренный в этом документе.

Если в положенный срок ограничение остается, покупатель вправе от сделки отказаться.

Важно! Иногда в предварительный ДКП включается пункт о внесении задатка, который служит некоей гарантией исполнения договора. Пример: если от сделки отказался покупатель – внесенный задаток останется у продавца. Когда причина отказа – сам продавец, покупатель получит двойную сумму.

Хотя отдельные суды признают неуместным в предварительном договоре требование задатка.

Обременение в пользу продавца

Такое часто используется собственниками, когда сделка предусматривает рассрочку платежа, а выплата происходит частями.

Если подписан договор по купле-продаже квартиры с обременением в пользу продавца, въехать в помещение приобретателю позволяется сразу. Только вот правом собственности он обладать не будет. Оно остается у продавца, пока не поступит последняя оплата по сделке.

В пользу бывшего владельца устанавливается обременение:

  1. По закону. Оно возникает, если предусмотрена оплата за квартиру уже после заключения сделки. Ссылка, что залог возникает в силу закона должна присутствовать в тексте договора. И тогда госрегистратор этот факт зафиксирует, внося в ЕГРН сведения.
  2. По соглашению сторон. Сами участники сделки вправе договариваться об условиях обременения.

Важно! В интернете на специализированных сайтах всегда можно найти договор с обременением в пользу продавца, даже скачать образец.

Когда регистрация завершится (в МФЦ или Росреестре), стороны получат на руки выписки из ЕГРН, а там будут зафиксированы одновременно переход права собственности покупателю и установленное обременение в пользу продавца, которое будет действовать, пока покупатель не выплатит все деньги. Снято оно будет по заявлению от каждой стороны сделки.

Как раз в этом для покупателя немалый риск. Он не сможет оформить документы, если прежний владелец не захочет снимать обременения, даже после получения денежных средств полностью. Тогда одна дорога — в суд.

Какие понадобятся документы:

  • заявление (иск) от покупателя;
  • выписка из ЕГРН;
  • документы о перечислении либо вручении продавцу всей суммы договора.

Для удовлетворения иска суд имеет достаточно оснований. Так что покупатель, наконец, получит выписку из ЕГРН и станет полноправным собственником.

При заключении договора купли-продажи с обременением – образец/шаблон подобного соглашения необходим, когда собственник, совершающий сделку, ограничен в правах пользования имуществом, ему принадлежащим. Таким имуществом может оказаться не только квартира, но и автомобиль или нежилое помещение.

Каждый для себя решает сам, стоит ли покупать обремененную квартиру, оценивая возможные риски такой сделки.

Источник: https://PriNasledstve.ru/imushhestvo/obremenenie/kuplya-prodazha-kvartiry.html

Порядок оформления договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Обременение в пользу продавца

Процедура купли-продажи одна из самых распространённых сделок сегодня. Она сопряжена не только со сбором документации, касающейся имущества, но и подготовки грамотного договора купли-продажи. Порой имущество, которое предлагается на рынке, оказывается не без изъяна, но искать другие предложения вы не желаете.

Все сложности можно предусмотреть в тексте договора купли-продажи, который составляется между приобретателем и продавцом. Сегодня мы расскажем о том, как составит договор купли-продажи с обременением при покупке недвижимости, и что под собой подразумевает такая сделка.

Виды и ситуации

Когда речь заходит о приобретении обременённого имущества, многие машут руками, утверждая, что выгода таких сделок минимальна, а риски слишком высоки. На это можно ответить тем, что каждая сделка требует индивидуального подхода, что в данном случае не является исключением. Проработав соглашение можно максимально снизить риски и получить полную выгоду от такой покупки.

Имущество может быть обременено по разным причинам:

  • Арест имущества. Если собственник находится под следствием и в перспективе возможна реализация его имущества, на него накладывают такое обременение. Покупатели таких квартир рискуют остаться на улице, когда данная жилплощадь уйдёт с молотка;
  • Ипотека или другие кредитные, залоговые обязательства. В данном случае, стоит не только поинтересоваться причиной продажи жилья, но и поставить в известность заёмщика, о том, что квартира меняет собственника. Заёмщик даёт своё разрешение на сделку, и лишь после этого сделка может быть оформлена.
  • Имущество находится в аренде. Приобретая такое жильё, вы берёте на себя обязательства арендодателя, поэтому вопросы с настоящими жильцами придётся решать самостоятельно;
  • Если одним из дольщиков является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В таких случаях требуется согласие органов опеки и попечителей на осуществление сделки;
  • Жильё находится в ренте. Такое соглашение требует трёхстороннего заключения и происходит не выкуп имущества, как такового, а выкуп права ренты;
  • Третьи лица прописаны в квартире;
  • Обременение в пользу продавца.

Полезный совет

Каждому из случаев обременения стоит уделить отдельное внимание, поскольку выходы из ситуаций не всегда оказываются простыми, и в каждом конкретном случае они индивидуальны. Приобретая квартиру с обременением, лучше всего обратиться к юристу, для сопровождения сделки.

Сделка с совладельцем

Если имущество приобретается одним из супругов, и оформляется на него, то это не дарует ему полного права на собственность, ведь второй супруг имеет право на имущество в равной доле, как совместно нажитое.

Для проведения сделки требуется согласие, полученное от совладельца, заверенное нотариально. Это касается не только совладения супругами, но и некоторых других случаев, если речь идёт, к примеру, о покупке комнаты в коммунальной квартире.

В таком случае нужно получить согласие всех жильцов.

Договор ренты и недееспособные собственники

Если речь заходит о договоре ренты, то важно понимать, что полных прав на собственность, по данному соглашению вы не получите.

Договор подразумевает под собой разрешение на проживание на жилплощади, взамен внесения коммунальных платежей и заботы о сожителях.

Такие договоры подписывают обычно одинокие люди преклонного возраста, которые нуждаются в заботе и не располагают финансовыми средствами, что бы нанять сиделку.

Аренда

В том случае если жильё, которое вы планируете приобрести, сдаётся настоящим владельцем, то вам придётся выполнять все условия соглашения аренды. То есть, по сути, вы получаете жильё вместе с арендаторами, которые имеют право пользоваться квартирой до истечения срока аренды.

Та же ситуация с сервитутом. Так называют разрешение на некоторые действия с земельным участком. Оно даёт разрешение на различные действия, в зависимости от текста договора. Здесь может быть, как прокладка коммуникаций через купленную вами землю, так и перегон скота по ней, и покупатель земли с таким обременением не вправе мешать действующему соглашению.

Третьи лица

Здесь всё зависит от ситуации. Если нет возможности привлечь согласия прописанного на отчуждение, то он будет числиться в квартире и в дальнейшем. Приобретатель вправе требовать снятия такого обременения с квартиры, и в договоре должны быть предусмотрены сроки, в которые это должно произойти.

В пользу продавца

Такое обременение используется собственниками при сделках, в которых предусмотрена рассрочка платежа или в других случаях, когда выплата происходит не целиком. По условиям такого соглашения, покупатель может въехать в квартиру по факту заключения договора, но право собственности будет принадлежать продавцу до момента совершения последней выплаты по сделке.

Что стоит учесть?

Сделка купли-продажи недвижимости с обременением это не редкость в наши дни. Оформляя такое соглашение, стоит предусмотреть то, как вы будете действовать относительно ограничения. Разумеется, сделки с обременённым имуществом кажутся более выгодными, однако, стоит учесть, что некоторые ситуации могут поставить под сомнение права приобретателя на имущество, по договору купли-продажи.

Составление соглашения

Большая часть особенностей при составлении договора купли-продажи имущества касается пунктов указывающих на обязанности продавца и покупателя, порядка приёма-передачи прав собственности и ответственности сторон.

Если же обременение заключается в наличие дольщиков, то прикрепив нотариально заверенное согласие на отчуждение, вы сможете стать полноправным собственником своей доли сразу после подписания договора.

При составлении стоит внести особенности вашей сделки, кто берёт на себя обязанности по аннуляции обременения, или то какие условия должен соблюдать новый собственник в связи с имеющимся обременением.

Так, прописав подпункт о том что третье лицо должно быть выписано из квартиры в определённый срок, вы можете простимулировать продавца тем, что итоговый платёж по сделке будет выплачен лишь после выписки.

Обременение со стороны продавца в свою очередь может выглядеть следующим образом, прежний владелец оставляет за собой права собственности до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма. Таким образом, обременение может выступить своего рода рычагом воздействия.

Полезный совет

Для составления договора купли-продажи квартиры с обременением, стоит обратиться к грамотному юристу, который имеет опыт  составления подобных договоров.

Лишь изучив все условия соглашения, всю представленную документацию, и добросовестность сторон можно составить наиболее правильное соглашение.

Вы можете воспользоваться услугами юриста по полному сопровождению сделки, что сведёт риски к минимуму и позволит вам не беспокоиться о законности подписанного договора.

Образец

Все Наследникам – стандартный блок

Ниже вы можете скачать пример документа:

Скачать

Образец договора.doc

Загрузка…

Источник: http://VseNaslednikam.ru/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem-v-polzu-prodavtsa.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.