+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Обратный договор купли продажи

Содержание

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Обратный договор купли продажи

Хотите взять деньги в долг и вам предлагают оформить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа? Сейчас такой вариант выдачи денежного кредита набирает обороты. Обсудим, чем это грозит, и какие риски оформления договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не предусмотрен гражданским законодательством, но, поскольку стороны свободны в заключении договора, в соответствии со статьей 421 ГК РФ, он достаточно распространен.

Этот договор оформляется как самостоятельная сделка, но, как правило, он служит способом обеспечения денежного кредита или займа.

Изначально договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги.

Договор РЕПО – это договор, по которому одна сторона (продавец по договору РЕПО) обязуется в срок, установленный этим договором, передать в собственность другой стороне (покупателю по договору РЕПО) ценные бумаги, а покупатель по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (первая часть договора РЕПО) и по которому покупатель по договору РЕПО обязуется в срок, установленный этим договором, передать ценные бумаги в собственность продавца по договору РЕПО, а продавец по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (вторая часть договора РЕПО).

Заключение договора купли-продажи квартиры с обратным выкупом имеет ряд преимуществ для кредитора по сравнению с договором займа (кредитом), обеспеченным залогом имущества. В отличие от договора займа, договор купли-продажи с обратным выкупом упрощает разрешение споров при неисполнении обязательств заёмщиком и снижает кредитный риск.

При выборе конкретного способа обеспечения исполнения кредитных обязательств, стороны отдают предпочтение сделке купли-продажи квартиры с условием об обратном выкуп, которая имеет следующие преимущества по сравнению с обычным залогом:

— сокращается время и финансовые издержки при принятии обеспечения;

— наиболее действенная и эффективная защита прав кредитора в обеспечиваемом обязательстве;

— стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательств под угрозой риска утраты своей квартиры.

Но такой договор несет в себе риски, в первую очередь для продавца квартиры. Ведь он свою квартиру передает в собственность другого лица, при этом не регистрируются какие – либо обременения или ограничения в перепродаже квартиры третьим лицам, что является привлекательным для мошенников.

Чтобы не попасть на удочку мошенников, до заключения договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, надо внимательно прочитать все пункты договора, а лучше всего, проконсультироваться с адвокатом, чтобы не потерять свою квартиру. Потерять свою квартиру при заключении такого договора достаточно просто, ведь вы ее добровольно передаете в собственность другого человека и оспорить такой договор практически невозможно.

Суды, рассматривая иски о признании недействительным договора купли- продажи квартиры с условием об обратном выкупе, приходят к выводу, что его нельзя квалифицировать как притворную сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, поскольку при его заключении стороны такого намерения не преследуют.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При этом любой заключенными сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор купли-продажи квартиры с правом последующего выкупа не противоречит требованиям ст. 421 ГК РФ, а заключение такого договора является допустимым между лицами.

В договоре купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не указывается, что кто-то кому-то дал деньги в долг, чаще всего долговые обязательства оформляются расписками, которые юридически никак не связаны с договором продажи квартиры.

Поэтому не получится оспорить договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на мнимость и притворность этой сделки, вы же знали, какой договор подписывали.

Заключая договор купли – продажи квартиры с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать квартиру третьему лицу.

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

  1. Четко формулируйте условие об обратном выкупе в интересах должника, как обязанность кредитора продать имущество;
  2. Указывайте конкретную цену, по которой будет осуществляться обратный выкуп квартиры;
  3. Согласовывайте и указывайте в договоре четкий срок обратного выкупа квартиры.
  4. Заключая договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, участники сделки должны согласовать порядок уплаты налога на имущество, коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием квартиры, поскольку при отсутствии таких договоренностей последние из названных расходов должны быть понесены кредитором, к которому на время пользования заемными средствами переходит право собственности на квартиру (ст. 210 ГК РФ).

Если основные условия обратного выкупа квартиры в договоре купли — продажи четко сформулированы не будут, а просто будет указано на такую возможность, то это свидетельствует о том, что стороны должны будут оформить обратный выкуп отдельным соглашением, все условия которого им предстоит согласовать.

Кредитор вообще может отказаться от заключения такого соглашения, так как само по себе обязательство выкупить квартиру неконкретно и требует отдельного согласования условий сделки.

Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: http://ya-advokat.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-pravom-obratnogo-vykupa/

Дкп с обратным выкупом недвижимости образец

Обратный договор купли продажи

Между сторонами обеспечиваемого обязательства (назовем их банк и заемщик) заключается договор купли-продажи, в соответствии с которым права и обязанности по нему возникают у сторон договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного (обеспечиваемого) обязательства.

В случае вступления договора купли-продажи в силу заемщик обязан перенести право собственности на отчуждаемую вещь (или иной объект гражданского права), а банк уплатить покупную цену. При этом обязательство банка по оплате прекращается зачетом против обязательства должника. Если же должник надлежащим образом исполнит основное обязательство, то купля-продажа не вступает в силу.

По иному строятся отношения при постановке купли-продажи под отменительное условие.

  • Четко формулируйте условие об обратном выкупе в интересах должника, как обязанность кредитора продать имущество;
  • Указывайте конкретную цену, по которой будет осуществляться обратный выкуп квартиры;
  • Согласовывайте и указывайте в договоре четкий срок обратного выкупа квартиры.
  • Заключая договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, участники сделки должны согласовать порядок уплаты налога на имущество, коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием квартиры, поскольку при отсутствии таких договоренностей последние из названных расходов должны быть понесены кредитором, к которому на время пользования заемными средствами переходит право собственности на квартиру (ст.

Конструкция условной купли-продажи конкурирует с залогом По сравнению с залогом как способом обеспечения исполнения обязательства условная купля-продажа имеет определенные преимущества.

Главным из них является отсутствие необходимости обращения взыскания на заложенное имущество.

В данном случае кредитор приобретает право собственности на обеспечивающее имущество, что и является основным мотивом к заключению подобного рода сделок.

Условная купля-продажа может стать конкурентом залогу

  • Как заложить недвижимость
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры
  • Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара
  • Образцы договоров
  • Кредит на время продажи недвижимости
  • Договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа
  • ГК РФ Статья 454
  • Обеспечительная купля-продажа доли в уставном капитале хозяйственного общества
  • Договор купли-продажи книжной продукции
  • Постановление седьмого арбитражного апелляционного суда от n 07ап-359

Как заложить недвижимость Банковские организации требуют наличия у заемщика большого количества свободного времени, ведь решение о выдаче кредитных средств, сбор и проверку пакета документов, составление договора может тянуться несколько недель.

Договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа

При условной купле-продаже движимых вещей владение обеспечивающим имуществом остается у должника — кредитор просто не заинтересован в этом имуществе, должник же, напротив, желает сохранить владение с целью иметь возможность пользоваться имуществом.

В этом случае кредитор оказывается в крайне ненадежной ситуации, поскольку должник остается в глазах всех третьих лиц собственником имущества, а следовательно, имеет возможность это имущество продать.

При этом кредитор не сможет истребовать проданное имущество из владения третьего лица как добросовестного приобретателя (ст.

302 ГК РФ). Описанное верно, если купля-продажа поставлена под отменительное условие. Если же купля-продажа совершена под отлагательным условием, то положение кредитора еще хуже — должник не просто кажется собственником имущества, он таковым является, что позволяет делать с имуществом все что угодно.

Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара

По условиям первого договора заемщик продал банку акции, а в силу второго договора происходила обратная продажа. При этом в соответствии с договором о предоставлении кредитной линии заемщик терял право обратного выкупа, если не вернет сумму кредита в срок. Как несложно догадаться, заемщик просрочил возврат кредита и обратился к банку с требованием вернуть акции.

Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали. Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов, иск удовлетворил.

При этом Президиум исходил из того, что все три договора — договор о предоставлении кредитной линии, договор купли-продажи, договор «обратного выкупа» — являлись взаимосвязанными, а договор купли-продажи — притворной сделкой, прикрывающей залог акций.

Договор купли продажи с обратным выкупом

Хотите взять деньги в долг и вам предлагают оформить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа? Сейчас такой вариант выдачи денежного кредита набирает обороты.

Обсудим, чем это грозит, и какие риски оформления договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не предусмотрен гражданским законодательством, но, поскольку стороны свободны в заключении договора, в соответствии со статьей 421 ГК РФ, он достаточно распространен.

Этот договор оформляется как самостоятельная сделка, но, как правило, он служит способом обеспечения денежного кредита или займа. Изначально договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги.

Договор обратного выкупа недвижимости образец

Формально сделка РЕПО – совокупность двух договоров купли – продажи, но если анализировать ее сущность не только из буквального толкования текста договора, но и из целей, которые преследовались сторонами, можно обнаружить, что целью сделки была не продажа имущества (торговая операция), а временное предоставление финансовых средств под уступку права собственности на имущество или «залог» имущества. Но поскольку закон прямо не перечисляет такую сделку в качестве особого вида банковской операции, в связи с ее применением могут возникнуть определенные правовые проблемы, связанные, с одной стороны, с возможным обвинением в притворности сделки, а с другой – с квалификацией ее как торговой сделки, прямо запрещенной для банков законом.

Договор купли-продажи недвижимости с обратным выкупом образец

Выделяя предмет договора, то это может быть, то или иное имущество. Кроме того, учтите, что заключать договор принято строго в письменной форме. После этого документ подвергается государственной регистрации.

  • Образец типового договора купли-продажи с правом обратного выкупа
  • Рекомендации по договор купли-продажи с обратным выкупом
  • Изменение и расторжение договора купли-продажи с обратным выкупом

Образец типового договора купли-продажи с правом обратного выкупа В тексте договора в обязательном порядке прописываются следующие сведения:

  • сведения, касающиеся имущества;
  • денежный вопрос;
  • важнейшее условие, касающееся права обратного выкупа. В том случае, если у вас нет особых познаний в данной области, то обращайтесь к специалистам за помощью.

Москвы. В связи с тем, что займ компенсируется залогом недвижимости, то нет необходимости собирать большие пакеты документов, справку с уровнем дохода, иметь идеальную кредитную историю.

Предварительный договор купли-продажи квартиры предварительного договора купли-продажи Предварительный договор купли-продажи имущества содержит в себе все необходимые условия для составления основного договора и сведения о сделке.

В указанном документе обязательно прописываются сроки, в которые между сторонами будет совершена сделка купли-продажи недвижимости; размер вносимой покупателем денежной суммы (5-10% от стоимости квартиры, иногда может быть прописана другой порядок расчета) в качестве аванса или задатка.

Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара Наш опыт — Ваш результат Есть вопросы? Звоните по бесплатному номеру: 8-800-333-45-16 доб.

Однако анализ арбитражной практики показывает, что если наступление условия в той или иной мере может зависеть от воли одной из сторон, такое условие автоматически признается потестативным.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на постановку сделки под потестативное условие, судебная практика однозначно стоит на существовании такого запрета. В качестве примера можно привести одно из дел ФАС Московского округа. В судебном акте было указано, что по смыслу статьи 157 ГК РФ «условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относится к будущему времени»7. В связи с чем, безусловно, существует опасность признания условной купли-продажи ничтожной сделкой по причине ее противоречия статье 157 ГК РФ. Однако в судебной практике можно обнаружить и иной подход.

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

  1. Обязательно нужно будет сформулировать условие, которое и будет касаться обратного выкупа, со стороны должника, кредитора, продающего имущество;
  2. Нужно указать и стоимость, по ней собственно и станет осуществляться данная процедура, что является не менее важным условием;
  3. Указывается и срок;
  4. В процессе сделки, ее участники в обязательном порядке станут согласовывать уплату налога на данное имущество. Если в документе нет подобных строчек, то его нельзя считать завершенным.

Порой возникают ситуации, когда те важные условия, которые должны быть в договоре, отсутствуют.

Источник: http://vip-real-estate.ru/2018/05/02/dkp-s-obratnym-vykupom-nedvizhimosti-obrazets/

Обратный выкуп недвижимости в 2018 году: договор обратного выкупа, купля-продажа недвижимости | Жилищный консультант

Обратный договор купли продажи

Обратный выкуп недвижимости является,по сути инвестицией. Причем вложения осуществляются в еще недостроенную площадь новостройки. По истечению определенного времени, компания-застройщик гарантирует выкуп приобретенной площади у инвестора. При этом сверх стоимости выплачиваются проценты как преимущественные гарантии сделки.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Институт обратного выкупа за рубежом применяется повсеместно. Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.

Впервые на территории РФ сделка обратного выкупа произошла в 2008 году. Во время очередного финансового кризиса, несколько крупных компаний пожелали выкупить собственные акции. Среди таких компаний: «Северсталь», «Sollers», «Норильский никель».

На рынке недвижимости обратный выкуп (sale-pay-back) стал известен благодаря сотрудничеству строительной компании «Дон-Строй Инвест» и ОАО «Банк ВТБ». В реализуемые этим объединением жилые комплексы можно выгодно вложить денежные средства под согласованный годовой процент.

Данная программа выгодна строительной компании (эмитенту) по следующим причинам:

  • Преобразовать структуру денежного финансирования (в период строительства затраты покрываются за счет вложений инвесторов, завершив постройку производиться выкуп доли вкладчика и собственность продается выгоднее и сразу);
  • Избавление от убыточной ликвидности (убыточную застройку оканчивают на деньги инвесторов, а готовое жилье всегда пользуется спросом; при постепенной реализации квартир новостройки вкладчикам выплачиваются обещанные дивиденды);
  • Улучшение имиджа компании (богатая компания может поступиться незначительным убытком в силу поднятия рейтинга).

Условия покупки квартиры с услугой «обратный выкуп»

Услуга sale-pay-back заключается в несколько этапов:

  1. Эмитент (компания-застройщик) реализует недвижимость на начальной стадии постройки. То есть фактически жилья еще нет. Площадь квартиры и расположение в ней комнат расчерчены в технической документации и находятся в стадии проекта.
  2. Покупателю-инвестору предлагается оплата рисков в виде оговоренных процентов и обязательный выкуп собственности после завершения строительства. При этом покупатель может жилье не продавать и оставить в собственное пользование.

Соглашение об обратном выкупе недвижимости обязательно должно содержать:

  • Предполагаемые сроки завершения строительства.
  • Оцениваемую стоимость объекта сделки.
  • Гарантии и обязательства сторон сделки.
  • Штрафные санкции в случае отказа любой из сторон от осуществления пунктов соглашения.

Условия сделки предполагают право инвестора перепродать собственную долю другому лицу во время постройки.

Обратный выкуп недвижимости должен приносить инвестору определенную прибыль. В противном случае такая сделка считается обычной, как и покупка квартиры в недостроенной новостройке.

Договор обратного выкупа недвижимости

Договор sale-pay-back представляет собой совокупность двух юридических документов: получение займа строительной компанией от покупателя-инвестора и продажа инвестором через оговоренный срок собственности в пользование получателя инвестиций. Если обратного выкупа не предполагается, то такую сделку нельзя назвать sale-pay-back и она фактически является покупкой недвижимости у застройщика.

Договор обратного выкупа недвижимости заключается в нескольких образцах: один для инвестора, один для получателя займа.

Образец договора должен соответствовать определенными требованиями:

  • Достоверная и полная информация об объекте недвижимости.
  • Наличие полного перечня документов на правообладание собственностью.
  • Гарантии отсутствия иного собственника.
  • Утвержденная стоимость инвестирования указанная числом и прописью.
  • Полные ФИО участников сделки или представителей от организаций.

В заключаемом договоре обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Нотариально удостоверенные копии регистрационных документов участников сделки (копия паспорта физ. лица, копия выписки из регистрации для юр. лица).
  • Срок осуществления сделки и гарантии выполнения условия к указанной дате.
  • Компенсационная уплата в случае нарушения договоренностей.
  • Схема застройки, утвержденная архитектором.
  • Нотариальное удостоверение супруга (при необходимости).
  • Порядок исполнения договора.
  • Возможность изменения и расторжения соглашения.

Порядок покупки квартиры с возможностью обратного выкупа

Порядок покупки квартиры с возможностью выкупа напоминает процедуру купли-продажи собственности.

Процедура оформления состоит из следующих этапов:

  1. Выбор компании-застройщика для инвестирования.
  2. Сбор необходимой документации.
  3. Нотариальное засвидетельствование покупки квартиры у застройщика. Оформление у нотариуса обезопасит от возникновения рисков при отказе от системы выкупа одной из сторон.
  4. Подписание документа о передаче доли собственности инвестору.
  5. Получение свидетельства о праве обладания квартирой. Одновременно осуществляется перевод денежных средств на счет строительной компании.
  6. Заключение договора о возможности обратного выкупа.
  7. В случае завершения сделки обратный выкуп производится в срок не более 100 дней, если другая дата не оговорена отдельно.
  8. По истечению срока выкупа и не выполнению возложенных соглашением обязательств, сделка может быть признана недействительной.

Список необходимых документов

  • Нотариально заверенные копии паспорта (для физического лица), выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица).
  • Акт купли-продажи квартиры.
  • Соглашение о возможности обратного выкупа.
  • Удостоверяющий документ уплаты госпошлины за проведение сделки.
  • Нотариально удостоверенная копия разрешения от супруга (при необходимости).
  • Копии учредительных документов компании-застройщика.
  • Согласие банка при его участи.
  • Копия плана застройки.
  • Разрешение органов кадастра о выкупе земельного участка.

Плюсы и минусы покупки квартиры с услугой «sale-pay-back»

Плюсы от покупки квартиры таким способом неоднозначны. Преимуществом может являться получаемый процент прибыли от инвестирования в собственность. Но при этом компания-застройщик не выплачивает достойное вознаграждение. Реальную прибыль можно получить от скачка цены на недвижимость. Увидев реальный рост цен на квартиры, ее можно быстренько перепродать другому лицу.

Сделка с обратным выкупом не лишена и минусов. Существенные из них – многочисленные риски. Неприятность может возникнуть при падении цен и спроса на недвижимость, неожиданной смене или банкротстве строительной компании, отказе в выкупе доли собственности.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него при покупке квартиры с обратным выкупом

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Владимир. Были вложены инвестиционные средства в квартиру в еще недостроенной новостройке.

Компания застройщик обязалась произвести выкуп после окончания строительства. После завершения постройки компания отказалась производить выплату средств.

Мотивация была однозначна – притворность сделки. Имеет ли юридическую обоснованность такой ответ?

Ответ: Здравствуйте, Владимир. Да, согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ. Притворной сделкой признается договор, прикрывающий иной правоустанавливающий документ. В вашем случае таким документом является договор купли-продажи квартиры, который имеет юридическую обоснованность.

Пример по покупке квартиры с обратным выкупом

Год назад гражданин заключил сделку покупки квартиры с возможностью обратного выкупа. Инвестиционные средства перечислены на счет компании застройщика.

Согласно письменному соглашению по окончанию строительства квартира подлежала выкупу за установленную сумму плюс 4% прибыли за годовой оборот.

Срок погашения задолженности составлял 100 дней после установленной даты.

По истечении года строительство не было закончено, и решено было переждать. Вот здесь и подстерегал подводный камень. Ведь срок фактического предъявления к уплате денег продолжал идти. И по завершению строительства фактически был нарушен срок предъявления заявления об уплате денег. Теперь в выкупе было отказано, и квартира осталась за собственным пользованием.

Главное в заключение договора с возможностью выкупа — соблюсти установленные сроки со своей стороны. Тогда другая сторона будет виновата в нарушениях договора и станет виновной в соответствии ст. 165 п.2 ГК РФ.

Заключение

  1. Обратный выкуп недвижимости (sale-pay-back) является относительной новинкой в России. Поэтому процедура оформления должна быть тщательно проверена и соответствовать законодательству.
  2. Институт обратного выкупа в идеале должен приносить ощутимую прибыль инвестору.

    На данный момент эта отрасль динамично развивается на отечественном рынке недвижимости.

  3. Условия покупки недвижимости с выкупом должны предусматривать точные сроки исполнения, сумму сделки, обязанности и гарантии сторон.

  4. Договор обратного выкупа представляет собой совокупность акта купли-продажи и документа о возвращении кредита. Во избежание возникновения притворной сделки все операции должны быть рассмотрены в одном соглашении.

  5. В виду несовершенства отечественного законодательства инвестор идет на риск при заключении такой сделки. Только уверенность в прибыли и застрахованность от рисков должны мотивировать лицо для решения купить еще недостроенную квартиру.

Список законов

  • Статья 165 ГК РФ
  • Статья 170 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obratnyj-vykup-nedvizhimosti/

Договор купли продажи квартиры с обратным выкупом образец

Обратный договор купли продажи

Договора, указанная цена Имущества при обратном выкупе, будет меньше цены Имущества первичной купли-продажи, Продавец обязуется выкупить Имущество у Покупателя по цене первичной купли-продажи. 4. Порядок расчетов 4.1.

Расчет между Сторонами по первичной купли-продаже осуществляется путем внесения наличных денежных средств в кассу Продавца, либо безналичным денежным переводом на расчетный счет Продавца. 4.2.

Расчет между Сторонами по обратному выкупу осуществляется путем передачи наличных денежных средств из кассы Продавца Покупателю, либо безналичным денежным переводом на счет Покупателя. 5. Ответственность сторон 5.1.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Внимание ОБРАЗЕЦ ТЕКСТА ДОГОВОРА ДОГОВОР № / купли-продажи (с условием обратного выкупа по фиксированной цене) г. Калининград « » 20 г.

ООО «Инвест», (ОГРН 1153926009797 / ИНН 3906957588 / КПП 390601001), в лице генерального директора Бородич Владимира Анатольевича, действующего на основании Устава, именуемое(-ый) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о следующем: 1.
Предмет договора 1.1. Продавец обязуется в срок, установленный п. 2.1. настоящего Договора, передать в собственность Покупателю имущество, указанное в п. 1.2. настоящего Договора, а Покупатель обязуется уплатить цену, указанную п. 3.1. настоящего Договора. 1.2. Имуществом по настоящему договору, далее «Имущество», признается обезличенный драгоценный металл – изделия из золота пробы 585, весом грамм.
1.3.

Жилищный консультант

Очевидно, что просрочка в возврате кредита не может и не должна служить оправданием для подобного положения вещей.

Несмотря на то, что рассмотренное дело касалось купли-продажи с правом обратного выкупа, а не условной купли-продажи, полагаем возможным распространить указанную позицию Президиума ВАС РФ и на условную куплю-продажу, поскольку обе конструкции преследуют одну цель — передачи права собственности кредитору для обеспечения исполнения обязательства.

Снова о продаже с правом обратного выкупа

Действительно, целью кредитной организации в сделке не приобретение права собственности на имущество, а возврат с «процентами» выданных (под видом уплаты за покупку) денежных средств.

Равно и целью продавца выступает не отчуждение своего имущества, а получение на время определенной суммы денег. И только неисполнение «заемщиком» своих обязательств способно привести к «окончательному» присвоению банком имущества.

Эти доводы могут отвести обвинения в «торговой деятельности» банка, но порождают сомнения в действительности сделки, поскольку она может расцениваться как притворна.

Статья 170 Гражданского Кодекса РФ устанавливает, что притворная сделка, то есть сделка, которая с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа применяется относящиеся к ней правила.

Обратный договор купли продажи – Адвокат

Обратный договор купли продажи

Серьезные юридические проблемы возникают лишь в том случае, когда для договора купли–продажи соответствующего имущества установлена обязательная нотариальная форма (например, договоры купли – продажи жилых домов, квартир, если одной из сторон является гражданин).

Заключение договора «обратной» продажи в надлежащей форме невозможно, поскольку на этот момент имущество еще не принадлежит будущему продавцу (банку). Представляется невозможным заключение даже предварительного договора «обратной» продажи, поскольку в ст.

429 ГК указано, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, то есть нотариальной.

Суды, рассматривая иски о признании недействительным договора купли- продажи квартиры с условием об обратном выкупе, приходят к выводу, что его нельзя квалифицировать как притворную сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, поскольку при его заключении стороны такого намерения не преследуют.

Важно

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Зачем нужен договор купли-продажи с обратным выкупом

Эксперт: Илья Дедковский

  • Почему условная купля-продажа может быть выгоднее залога
  • Чем различаются условная купля-продажа и купля-продажа с правом обратного выкупа
  • Когда суды признают куплю-продажу с правом обратного выкупа притворной сделкой

Как известно, действующее гражданское законодательство содержит открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств, что означает допустимость использования и способов, отличных от тех, что прямо названы в законе (ст. 329

Внимание

ГК РФ). Одним из таких способов является условная купля-продажа, которая представляет собой одну из форм обеспечительной передачи правового титула.

Купля-продажа с правом обратного выкупа выглядит предпочтительнее условной купли-продажи Отношения при «отлагательной» купле-продаже выглядят следующим образом.

Договор купли-продажи

Несмотря на то, что рассмотренное дело касалось купли-продажи с правом обратного выкупа, а не условной купли-продажи, полагаем возможным распространить указанную позицию Президиума ВАС РФ и на условную куплю-продажу, поскольку обе конструкции преследуют одну цель — передачи права собственности кредитору для обеспечения исполнения обязательства.

Суды редко признают куплю-продажу с правом обратного выкупа притворной сделкой Хоть ВАС РФ по вопросу допустимости использования подобных обеспечительных конструкций и высказался негативно, практика арбитражных судов не однообразна.

Так, ФАС Дальневосточного округа со ссылками на налоговое законодательство (ст. 282

НК РФ) не признал договор купли-продажи с правом обратного выкупа притворной сделкой.

В другом деле суд также пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор купли-продажи притворной сделкой.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.